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　　農(nóng)村空置宅基地達(dá)3000萬(wàn)畝 專家建議允許城市人購(gòu)買

　　本報(bào)記者 王曉慧 北京報(bào)道

　　近期，工作在北京的王朝陽(yáng)一直在糾結(jié)一件事：要不要把湖南老家宅基地上的房屋進(jìn)行翻蓋。

　　“我家的老宅已經(jīng)空置了近20年，一旦翻蓋，少則需要幾十萬(wàn)的支出，最關(guān)鍵的是，父母都已去世，翻蓋完也沒(méi)有人住，但如果不翻蓋就有倒塌的風(fēng)險(xiǎn)。”11月23日，王朝陽(yáng)接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，老家的年輕人大部分都外出打工或者在縣城買了房子，老家的房子大都屬于閑置狀態(tài)。

　　不過(guò)，就在今年，王朝陽(yáng)老家的鄰居將自家房屋進(jìn)行了翻蓋，房子高出了王朝陽(yáng)的老宅很多，每次下完雨，他家老宅的地基就要泡在雨水里很多天。“這樣下去，房子爛的更快。”王朝陽(yáng)表示，除了房子，原本出租給本村人的土地，由于對(duì)方搬到了當(dāng)?shù)乜h城，也荒了一年多。

　　有數(shù)據(jù)顯示，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于目前所有城市建成區(qū)的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

　　就此，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民近日建議，拿出一小部分農(nóng)村空置的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地，同時(shí)，允許農(nóng)村進(jìn)城落戶的人口在全國(guó)范圍內(nèi)出售宅基地的使用權(quán)，賦予農(nóng)戶對(duì)宅基地充分的用益物權(quán)，可以長(zhǎng)租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承，也就是說(shuō)，允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買他們的宅基地使用權(quán)。

　　空置宅基地3000萬(wàn)畝

　　宅基地是我國(guó)特有的土地制度，其特征可概括為“集體所有、成員使用；一戶一宅、限制面積；免費(fèi)申請(qǐng)、長(zhǎng)期占有；房地分開、差別賦權(quán)”。這從某種程度上來(lái)講保障了農(nóng)民的居住權(quán)，無(wú)論窮富都有一塊宅基地用于自建住房。

　　但是，隨著多年的發(fā)展也存在一些問(wèn)題，比如，免費(fèi)申請(qǐng)和占有宅基地，導(dǎo)致一戶多宅、建新不拆舊等問(wèn)題發(fā)生；同時(shí)，隨著農(nóng)村人口的外流以及老齡化程度的加劇，農(nóng)村空心化、農(nóng)房空置現(xiàn)象也越來(lái)越凸顯，甚至宅基地抵押、超范圍流轉(zhuǎn)、建造“小產(chǎn)權(quán)房”等法外現(xiàn)象大量存在。

　　“國(guó)家主張農(nóng)民進(jìn)城買房，但從法律上來(lái)講，城鎮(zhèn)人不能買農(nóng)村的宅基地和土地，不過(guò)，從城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，以后可能會(huì)向社會(huì)開放。”11月21日，北京京師律師事務(wù)所律師李國(guó)清博士接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從目前的土地流轉(zhuǎn)形式和租賃市場(chǎng)來(lái)看，這個(gè)傾向性是有的。比如，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)，國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定小產(chǎn)權(quán)是違法的，如果想盤活必須要有國(guó)家政策，單憑個(gè)別地方小打小鬧，隨時(shí)都有被消滅的危險(xiǎn)。

　　即便如此，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及各大城市高企的房?jī)r(jià)地價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房一邊喊著末日，一邊卻屢禁不止。有數(shù)據(jù)顯示，截至2007年上半年，全國(guó)約有1/3的城鎮(zhèn)住宅為小產(chǎn)權(quán)房。

　　除了這種法外現(xiàn)象，新增的閑置宅基地和土地也是一筆不小的數(shù)目。

　　中國(guó)社科院農(nóng)村所發(fā)布的《中國(guó)農(nóng)村發(fā)展報(bào)告(2017)》指出，新世紀(jì)第一個(gè)10年，農(nóng)村人口減少1.33億人，農(nóng)村居民點(diǎn)用地反而增加了3045萬(wàn)畝。每年因農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移，新增農(nóng)村閑置住房5.94億平米，折合市場(chǎng)價(jià)值約4000億元。

　　此外，我國(guó)農(nóng)村宅基地?cái)?shù)量可謂龐大。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為91612平方公里，而農(nóng)村建設(shè)用地面積為191158平方公里。農(nóng)村建設(shè)用地主要包括鄉(xiāng)村企業(yè)用地、公益性建設(shè)用地及宅基地三部分，其中宅基地面積占大頭。隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，當(dāng)前進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民總數(shù)達(dá)2.8億人，加上近億人變成城鎮(zhèn)居民，大量的宅基地因此處于低效率利用狀態(tài)。

　　就此，李國(guó)清表示，如果政策不變，農(nóng)村的土地肯定盤活不了，時(shí)間久了就會(huì)造成土地荒蕪、宅基地地上建筑物老舊變壞，法外現(xiàn)象也會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。不過(guò)，法律具有滯后性，滯后于國(guó)家政策、滯后于事件發(fā)展、滯后于新的形式，一旦農(nóng)村土地被盤活，法律會(huì)保駕護(hù)航。

　　推動(dòng)城鄉(xiāng)土地雙向流動(dòng)

　　其實(shí)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，近年來(lái)全國(guó)兩會(huì)上都有代表委員建議盤活農(nóng)村閑置用地，實(shí)現(xiàn)土地在城鄉(xiāng)間自由雙向流動(dòng)。

　　據(jù)記者了解，習(xí)近平總書記參加今年兩會(huì)廣東代表團(tuán)審議時(shí)曾強(qiáng)調(diào)，“農(nóng)村發(fā)展和城市化應(yīng)該相得益彰、相輔相成”。為此，要努力克服城鄉(xiāng)之間不合理的體制機(jī)制障礙，全面綜合考慮城鄉(xiāng)居民對(duì)美好生活的向往，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　同時(shí)，在全國(guó)兩會(huì)期間，多名代表委員紛紛就此建言獻(xiàn)策。其中，全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)就曾表示，土地改革主要涉及征地制度改革、農(nóng)村集體建設(shè)用地入市以及農(nóng)村宅基地制度改革，即俗稱的“三塊地”改革，推動(dòng)土地改革之時(shí)，有的地方試點(diǎn)集體建設(shè)用地入市，有的地方試點(diǎn)宅基地改革。也就是說(shuō)，土改試點(diǎn)割裂了“三塊地”之間乃至城鄉(xiāng)之間的內(nèi)在聯(lián)系，“三塊地”的改革應(yīng)該是三位一體的，而且應(yīng)該是城鄉(xiāng)互動(dòng)的。

　　而就在全國(guó)兩會(huì)召開之前發(fā)布的中央一號(hào)文件特別提出宅基地“三權(quán)分置”，目標(biāo)之一就是盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地。這也意味著幾十年來(lái)形成的集體所有、無(wú)償分給農(nóng)戶占有使用的宅基地權(quán)利，由兩權(quán)細(xì)化成了三權(quán)。集體所有權(quán)不變，但農(nóng)戶的占有使用權(quán)，分解為資格權(quán)和使用權(quán)。

　　有數(shù)據(jù)表明，2017年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)率為58.52%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有42.35%，低于常住人口城鎮(zhèn)化率16.17個(gè)百分點(diǎn)，二者之間的差額就是總數(shù)多為2.25億的農(nóng)民工及其家屬。

　　據(jù)記者了解，目前，在我國(guó)有部分省市正在進(jìn)行宅基地有償退出試行，只要村里的農(nóng)民自愿退出宅基地，將宅基地退回到村集體，那么農(nóng)民就可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償金，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。

　　甚至有些地區(qū)出臺(tái)了“放棄宅基地申請(qǐng)資格可買保障房，價(jià)格最高的不過(guò)4200元/平米，最便宜的2000元/平米，5年后還允許上市交易”的政策，比如，浙江省諸暨市，當(dāng)?shù)氐恼刭Y源緊張，政府希望通過(guò)此政策將閑置的宅基地退回到村集體，同時(shí)緩解沒(méi)有宅基地農(nóng)民的壓力。但是實(shí)踐中，農(nóng)民寧愿讓其倒塌也少有選擇退回。

　　不過(guò)，李國(guó)清表示，從目前的土地流轉(zhuǎn)形式以及租賃市場(chǎng)來(lái)看，城鄉(xiāng)土地資源雙向流動(dòng)的傾向性是有的。

　　據(jù)記者了解，就在9月29日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任張勇在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，下一步將增強(qiáng)城鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)鄉(xiāng)村的帶動(dòng)作用，推動(dòng)人才、土地、資本等要素在城鄉(xiāng)之間的雙向流動(dòng)、平等交換。而這，也正是我國(guó)首個(gè)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略5年規(guī)劃的內(nèi)容之一。