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　　同題報(bào)道

　　房?jī)r(jià)不是泡沫而是扭曲

　　張斌（中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員、博智宏觀論壇學(xué)術(shù)委員會(huì)委員）

　　房?jī)r(jià)泡沫的說(shuō)法很有號(hào)召力，但是這個(gè)說(shuō)法未必正確，這個(gè)說(shuō)法可能會(huì)誤導(dǎo)房地產(chǎn)政策制定。

　　中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)高是個(gè)毋庸置疑的事實(shí)，但是房?jī)r(jià)高和房?jī)r(jià)泡沫不是一回事，房?jī)r(jià)高背后可能有供求的力量?；谖磥?lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，超出購(gòu)買能力買房所支撐起來(lái)的房?jī)r(jià)叫泡沫。以后還不了房貸，高房?jī)r(jià)就撐不下去，泡沫就破滅了，這是一般的房?jī)r(jià)泡沫的基本事實(shí)。判斷房?jī)r(jià)有沒有泡沫最有說(shuō)服力的證據(jù)是借了錢能不能還得起。中國(guó)截止到去年GDP是80萬(wàn)億，居民部門可支配收入是60%，大約50萬(wàn)億，中國(guó)居民部門總的消費(fèi)是32萬(wàn)億，居民部門賺了50萬(wàn)億花了32萬(wàn)億，剩下18萬(wàn)億。中國(guó)居民所有貸款加在一起大概不到40萬(wàn)億，我們按照6%-7%的利息算，利息費(fèi)用大概2萬(wàn)億-3萬(wàn)億，利息保障倍數(shù)至少6倍以上，這其實(shí)是很安全的邊界?，F(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中貸款買房最終還不了房貸的是極少數(shù)，所以不能說(shuō)房?jī)r(jià)是泡沫。房?jī)r(jià)高背后的主要原因并非透支買房，而在于金融市場(chǎng)發(fā)育不健全，以及土地供應(yīng)、公共管理和服務(wù)滯后等一系列扭曲。

　　供給扭曲是中國(guó)一線城市高房?jī)r(jià)的重要推手。中國(guó)正處于城市化快速推進(jìn)階段，大量人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市，尤其是一線城市。2009-2015年期間，中國(guó)一線城市的住宅土地供應(yīng)，從2009年的超過2000萬(wàn)平方米下降到2015年的1455萬(wàn)平方米；而與此相對(duì)應(yīng)的住宅土地樓面均價(jià)從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價(jià)格上漲超過房?jī)r(jià)上漲。住宅土地供應(yīng)不足，并非因?yàn)闊o(wú)地可供。中國(guó)一線城市中心城區(qū)的人口密度遠(yuǎn)低于紐約、東京、香港，土地使用效率改善空間巨大。另外，通過完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，郊區(qū)也可以有效分擔(dān)中心城區(qū)的房?jī)r(jià)上升壓力，而這些方面的進(jìn)展非常有限。

　　土地和城市公共管理服務(wù)扭曲是房?jī)r(jià)上升的重要因素，金融市場(chǎng)發(fā)育不健全也是高房?jī)r(jià)的重要推手。一個(gè)平均意義上的中國(guó)家庭，金融財(cái)富的分布是現(xiàn)金、各種銀行存款和類似銀行存款的理財(cái)產(chǎn)品占比接近62%，股票和債券占比27%，養(yǎng)老和保險(xiǎn)金占比11%。一個(gè)平均意義上的世界家庭，現(xiàn)金和銀行存款占比27%，股票和債券占比41%，養(yǎng)老和保險(xiǎn)金占比30%，其它2%。中國(guó)居民并非更加偏愛低風(fēng)險(xiǎn)和低收益的銀行存款類金融產(chǎn)品。中國(guó)居民也并非不喜歡更高收益和對(duì)未來(lái)生活更有保障的養(yǎng)老保險(xiǎn)類金融資產(chǎn)，只是一系列的政策不到位，中國(guó)的權(quán)益類資本市場(chǎng)發(fā)育滯后，個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)金賬戶一直沒有建立起來(lái)。個(gè)人金融財(cái)富快速增長(zhǎng)，恰當(dāng)?shù)耐顿Y渠道一直打不通。房子成了金融投資工具，買房投資和買房保值增值大行其道。問題也不是出在房子身上。

　　房?jī)r(jià)泡沫的判斷不準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)扭曲更貼近現(xiàn)實(shí)。房?jī)r(jià)扭曲比房?jī)r(jià)泡沫更可怕。泡沫會(huì)很快破，扭曲持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)。解決高房?jī)r(jià)問題，需要政府在土地供應(yīng)、公共管理和服務(wù)、金融市場(chǎng)發(fā)育等方面做出一系列政策調(diào)整。把目光放在房地產(chǎn)行業(yè)本身解決不了問題。

　　房租跟房?jī)r(jià)更涉及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問題。就中國(guó)的情況來(lái)看，如果我們就保持現(xiàn)在的土地和城市公共管理服務(wù)的政策，對(duì)未來(lái)增長(zhǎng)潛力肯定會(huì)帶來(lái)很大的遏制作用。

　　過去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要靠數(shù)量積累，數(shù)量積累把經(jīng)濟(jì)推到一定高度后，接下來(lái)主要靠人力資本積累。為什么城市很重要？因?yàn)槌鞘惺侨说募?/strong>。人的集聚帶來(lái)兩個(gè)東西，一是多樣性，這種多樣性創(chuàng)造的差異，促進(jìn)人和人之間相互學(xué)習(xí)、相互激勵(lì)，差距會(huì)成為個(gè)體學(xué)習(xí)很重要的機(jī)會(huì)和動(dòng)力；二是人與人之間見面學(xué)習(xí)的成本更低了。城市很重要的作用在于知識(shí)產(chǎn)生和知識(shí)傳播，這些在我們進(jìn)入這個(gè)發(fā)展階段來(lái)說(shuō)是非常重要的推動(dòng)力量，這是城市集聚效應(yīng)好的地方。當(dāng)然城市有它發(fā)展的邊界，如果剛才那個(gè)集聚效應(yīng)叫向心力的話，同時(shí)還有一個(gè)離心力，就是人聚在一塊之后各種各樣的城市病就來(lái)了。所以城市病的嚴(yán)重程度不僅取決于人聚了多少，更重要的是城市的公共管理和城市服務(wù)水平，包括城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)等等，這些才是政府應(yīng)該著力解決的。也只有逐步解決這些問題，才能解決房?jī)r(jià)扭曲問題。