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　　本報(bào)記者 王營 北京報(bào)道

　　3月23日，SOHO中國在香港召開業(yè)績會(huì)。出席業(yè)績會(huì)的有SOHO中國董事長潘石屹、總裁閻巖、財(cái)務(wù)總裁唐正茂。

　　根據(jù)SOHO中國財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約人民幣15.77億元，同比上升58%；凈利潤約人民幣9.10億元，同比上升69%。

　　值得注意的是，早在2016年年中業(yè)績會(huì)上，潘石屹曾透露SOHO中國除了出售世紀(jì)廣場(chǎng)外，還要將非核心資產(chǎn)項(xiàng)目天山廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO列在擬出售的名單中。但3月22日的業(yè)績會(huì)上，潘石屹表示他改變了看法。“在資產(chǎn)荒的情況下，我擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好。”

　　潘石屹不賣資產(chǎn)了

　　一家代理公司用“一花一世界，一沙一天堂”來總結(jié)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)急速變化。熱點(diǎn)城市資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲、庫存稀缺是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)。而這也改變了包租公潘石屹的對(duì)市場(chǎng)的規(guī)劃。

　　早在2016年年中業(yè)績會(huì)上，潘石屹曾經(jīng)表示，其對(duì)旗下資產(chǎn)進(jìn)行了梳理，已將上海的天山廣場(chǎng)、虹口SOHO、凌空SOHO三個(gè)項(xiàng)目劃入非核心物業(yè)范圍，下半年或?qū)⒊鍪圻@三個(gè)物業(yè)。

　　當(dāng)時(shí)，潘石屹的表態(tài)是，“如果關(guān)注中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì)看到，最近在上海成交的一塊住宅土地，光是土地的價(jià)格就是每平方米14.2萬元，比我們建好的房子價(jià)格還翻出一番。我們銷售的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，盡管價(jià)格只有每平米七萬多塊，可是我們對(duì)這個(gè)價(jià)格還是很滿意的，我們的股票市場(chǎng)也很滿意，從我們宣布成交之后，我們的股票就一直上漲。做生意永遠(yuǎn)不變的就是市場(chǎng)高峰的時(shí)候出貨，市場(chǎng)低峰的時(shí)候進(jìn)貨，所以我們銷售了SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，下一步我們可能還會(huì)考慮將2-3個(gè)非核心的物業(yè)也準(zhǔn)備放到市場(chǎng)上銷售。”

　　顯然，市場(chǎng)的快速變化超乎潘石屹的想象。在3月23日的業(yè)績會(huì)上，潘石屹思量了一會(huì)表示稱，“所有的銷售都會(huì)放緩來賣。”

　　“我們?cè)阡N售虹口SOHO的時(shí)候，其中有一家非常大的公司，一家很著名的公司，我們跟這家公司所有的協(xié)議條款都談好了。但最后我們商量了一下，算了，不銷售了。對(duì)方很惱火。我就給他寫了一封信，讓我們負(fù)責(zé)銷售的副總裁跟他說，這個(gè)過錯(cuò)是我們的過錯(cuò)，因?yàn)槲覀冏冐粤?，從而給你們?cè)斐蓳p失。可是這個(gè)房子我現(xiàn)在不能銷售了，我也非常坦誠地把我們的原因告訴他了。”

　　潘石屹稱，他們變卦的原因是，在資產(chǎn)荒的情況下，擁有中國境內(nèi)的房子比擁有中國境內(nèi)的人民幣要好。

　　2016年，上海寫字樓物業(yè)仍為全國最為活躍的投資市場(chǎng)。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，總價(jià)值超過人民幣706億元。滬上的內(nèi)資終端用戶及國內(nèi)外投資者均保持活躍。高力國際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)執(zhí)行董事汪蓓表示：“2016年上海大宗寫字樓交易的主要推動(dòng)因素包括：上海寫字樓物業(yè)強(qiáng)勁的自用需求及其大致平穩(wěn)的資產(chǎn)表現(xiàn)、投資者資金的釋放需求和人民幣貶值的壓力。再者，上海相對(duì)其它城市擁有更高的市場(chǎng)透明度也是上海市場(chǎng)備受青睞的原因之一。”

　　租金上漲

　　自宣布轉(zhuǎn)型自持物業(yè)以來，SOHO中國業(yè)績表現(xiàn)一直不佳。但在2016年，SOHO中國營業(yè)收入等指標(biāo)開始回升。SOHO中國業(yè)績報(bào)告顯示，期內(nèi)，SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約人民幣15.77億元，同比上升58%，毛利潤約人民幣12.42億元，同比上升69%，毛利率達(dá)79%；凈利潤約人民幣9.10億元，同比上升69%；租金收入約15.11億元，同比上升44%，物業(yè)平均出租率達(dá)到96%。

　　自2012年宣布轉(zhuǎn)型4年后，SOHO中國的物業(yè)出租年收入增長到了當(dāng)年的10倍。2016年末竣工的SOHO天山廣場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)出租，預(yù)計(jì)在一年后出租率將達(dá)到90%。目前公司仍有麗澤SOHO和古北SOHO兩個(gè)在建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)到2018年底完工時(shí)，SOHO中國持有物業(yè)的建筑面積將達(dá)到170萬平米。

　　近年來，一線城市寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)也優(yōu)于其他業(yè)態(tài)。3月22日，好租發(fā)布《2016年度商辦地產(chǎn)白皮書》，該報(bào)告顯示，北京寫字樓月均供給面積約1058萬平方米，租賃去化率為24.8%，是一線城市中去化速度最快的市場(chǎng)。另外，根據(jù)高力國際報(bào)告顯示，截至2016年年末，上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓平均租金同比增長3.1%至人民幣10.4元/天/平方米。按區(qū)域劃分，在過往P2P公司尤為活躍且來自次中心的競爭激烈的浦西，其平均租金同比上升0.7%至9.5元/天/平方米；相形之下，在浦東需求強(qiáng)勁的背景下，該區(qū)域平均租金同比增長6.2%至11.9元/天/平方米。

　　唐正茂在業(yè)績會(huì)上表示，“通常，新的樓剛剛完工，第一輪出租的時(shí)候租金都會(huì)有一個(gè)折扣，第一輪租期一般一到三年；第一輪租期之后，租金平均漲幅是15%-25%。我們目前SOHO所有樓相對(duì)比較新，還處在第一輪租期之內(nèi)，換句話說一兩年之后就可以享受到15-25%的漲幅。”

　　另外，SOHO中國在業(yè)績會(huì)上還表示，2016年，為規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)，公司提前償還了銀團(tuán)貸款6.44億美元和40.50億港元，提前贖回了境外優(yōu)先票據(jù)的所有未償還本金總額約2.53億美元。據(jù)此，公司大幅降低了境外債務(wù)在總負(fù)債中的比例，目前，境外債務(wù)在總負(fù)債中的比例僅為7%（2015年底約為56%），債務(wù)融資成本也降低至4.4%。